Tuy nhiên, nguy cơ thất thu thuế từ lĩnh vực này cũng tăng lên. Nguyên nhân là do nhiều tổ chức, cá nhân “né thuế” bằng việc khai giá chuyển nhượng nhà đất thấp hơn nhiều so với giá bán thực tế. Để ngăn chặn thực trạng này, cần phải có sự phối hợp đồng bộ, chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng.

 

 

Theo quy định pháp luật hiện hành, thuế thu nhập cá nhân được tính là giá chuyển nhượng nhà đất nhân với tỷ lệ 2%. Cụ thể, giá chuyển nhượng được quy định tại Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính như sau: “Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng… Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng…Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất”. 

Từ quy định này, người nộp thuế (NNT) khi ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thường ngang hoặc thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định. Thực tế hiện nay giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ví dụ, đất mặt tiền các đường trục chính ở TX. Ba Đồn theo quy định của UBND tỉnh có giá cao nhất từ 4,7 đến 5,8 triệu đồng/m2. Thế nhưng, thực tế các lô đất ở những vị trí này có giá thị trường cao hơn nhiều. Để “né thuế”, NNT thường khai giá chuyển nhượng ngang hoặc thấp hơn giá của UBND tỉnh. Trong một số trường hợp, cơ quan Thuế phát hiện NNT khai giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá quy định của UBND tỉnh nên đã ấn định ngang giá. Dù vậy, tỷ lệ thất thu thuế vẫn rất lớn.

 

Nguyên nhân chính là UBND tỉnh quy định bảng giá đất chưa sát giá thị trường và không theo kịp sự biến động của giá cả thị trường bất động sản.Luật Quản lý thuế cũng chưa quy định cụ thể các trường hợp phải ấn định thuế, trong đó có việc chuyển nhượng bất động sản. Vì thế, cơ quan thuế chưa đủ điều kiện, thẩm quyền, căn cứ xác định giá thị trường làm cơ sở xác định chênh lệch để ấn định thuế.

 

 

Giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều này tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi đó, số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần. Hành vi này sẽ dẫn đến các trường hợp rủi ro như sau:

 

Thứ nhất là rủi ro cho người mua nếu có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ được cho là vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Thực tế người mua đã trả cho người bán số tiền lớn hơn nhiều lần so với số tiền ghi trên hợp đồng. Nhưng khi có tranh chấp phải kiện ra tòa thì tòa án sẽ căn cứ hợp đồng để phân xử. Nếu xảy ra trường hợp tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì phần hoàn trả vật chất giữa hai bên sẽ căn cứ giá trị trên hợp đồng, lúc đó thiệt hại sẽ thuộc về bên mua.

 

Trường hợp thứ hai là rủi ro cho cả người mua và người bán. Luật Quản lý thuế quy định rõ việc NNT có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Nghĩa là, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá "ảo" trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 với mức hình phạt tù cao nhất lên đến 7 năm.

 

Trường hợp thứ ba là công chứng viên bị liên đới trách nhiệm. Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng hiện hành về hành vi bị cấm đối với công chứng viên: “Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác”.

 

Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ bảo đảm tính pháp lý khi được công chứng. Khi đó, nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là vi phạm, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.

 

 

Thực trạng “né thuế” từ chuyển nhượng nhà đất xuất phát từ cơ chế chính sách thiếu chặt chẽ, chế tài xử phạt chưa nghiêm minh. Vì thế, việc ban hành bảng giá đất của UBND tỉnh phải sát giá thị trường. Để làm được điều này, cần thiết hàng năm, chính quyền địa phương phải thuê tổ chức định giá độc lập khảo sát giá thị trường từng khu vực, từng địa bàn và tổng hợp theo địa giới hành chính, loại đường, vị trí. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp đối chiếu, so sánh, tham khảo với giá bán đấu giá cùng thời điểm để xây dựng bảng giá và công khai cho toàn dân biết. Khi có sự biến động về giá đất trên thị trường, phải kịp thời điều chỉnh bảng giá của tỉnh cho phù hợp thực tế. 

Một giải pháp quan trọng nữa nhằm ngăn chặn thực trạng “né thuế” chuyển nhượng nhà đất là cần ấn định thuế đối với các trường hợp có căn cứ xác định kê khai giá tính thuế không phù hợp với giá thực tế chuyển nhượng. Tại điểm b khoản 1 Điều 15 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5-12-2020 đã quy định căn cứ ấn định thuế trong trường hợp kê khai giá chuyển nhượng, mua bán nhà đất thấp hơn giá thị trường.

 

Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường không thuộc chức năng của cơ quan thuế. Để có căn cứ ấn định thuế nên chăng phải thuê tổ chức định giá độc lập (trong điều kiện bảng giá của UBND tỉnh chưa phù hợp giá thị trường), đồng thời tham khảo giá đấu giá quyền sử dụng đất cùng khu vực, cùng thời điểm để ấn định giá tính thuế. Hiện nay, việc xác định giá đất đã được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, các quy định này còn chung chung và không theo kịp sự biến động của giá cả thị trường.

 

Riêng đối với ngành Thuế tỉnh, cần bảo đảm công khai, minh bạch trong việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất nhằm ngăn chặn tiêu cực từ phía công chức thuế. Chấn chỉnh hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất cũng là một giải pháp căn cơ nhằm ngăn chặn thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất. Cần xử lý nghiêm các trường hợp công chứng viên, cán bộ tư pháp xã, phường xác nhận sai giá trị thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nếu đủ căn cứ xác định có thông đồng, bao che, làm lơ để xảy ra thiệt hại cho ngân sách nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân.